Plattenbauten klug saniert
Quartiersentwicklung im Rahmen des Stadtumbaus.
Mit der „Höhenpromenade“ hat die Eisenbahner-Wohnungsbaugenossenschaft Dresden eG (EWG) nicht nur den zentralen Teil der Großsiedlung Dresden-Gorbitz grundlegend erneuert, sondern dabei auch ein Quartier für seniorengerechtes Wohnen geschaffen. Ein Bericht über die in dem Großprojekt gesammelten Erfahrungen.
Luftbild, auf dem die EWG-Würfelhäuser auf der Höhenpromenade (untere Bildhälfte mittig) zu erkennen sind.
Der Stadtteil Dresden-Gorbitz wird gern unterschätzt. Vor über 40 Jahren wurde hier der Grundstein gelegt für eine Neubausiedlung, in der Ende der 1980er Jahre rund 35.000 Menschen ihr Zuhause hatten. Zu DDR-Zeiten galt es als das große Los, eine Wohnung im Plattenbau zu beziehen – mit Zentralheizung, meist mit Balkon und mit exzellenter Infrastruktur von der Straßenbahnlinie über die Kaufhalle bis hin zu Schule und Poliklinik.
Nach der Wiedervereinigung setzte in Dresden-Gorbitz ein Trend ein, der in vielen ostdeutschen Neubaugebieten zu beobachten war. Trotz umfangreicher Sanierungsprogramme wanderten immer mehr Menschen ab, in erster Linie einkommensstarke Bevölkerungsgruppen und junge Familien. Zurück blieben auch viele Senioren und jene, die schon auf das Rentenalter zusteuerten. Das hatte Folgen: Im Jahr 2002 standen 25 % der Wohnungen in Gorbitz leer. Diese Entwicklung und die sozialen Begleiterscheinungen trübten das Bild des Stadtteils in der öffentlichen Wahrnehmung. Auch aufgrund dieser Situation wurde Gorbitz in das Städtebauförderprogramm „Soziale Stadt“ aufgenommen. Ein Schwerpunkt dieses Programms war die Aufwertung der „Höhenpromenade“ – das Quartier im Zentrum von Gorbitz.
Dank der Fördermittel gestaltete die Landeshauptstadt zwischen 2012 und 2015 die Fußgängerzone „Höhenpromenade“ entlang der Straßenbahn inklusive der Wege, Radwege, Bänke und Pflanzungen sowie die beiden Plätze Amalie-Dietrich- und Merian-Platz in diesem Quartier komplett neu und barrierefrei.
Ausgangspunkt: struktureller und demografischer Wandel
Die Eisenbahner-Wohnungsbaugenossenschaft Dresden eG (EWG) bewirtschaftet von ihren rund 9.000 Wohnungen knapp 6.000 in Gorbitz, in denen etwa 10.000 Menschen leben.
Bereits kurz nach der Jahrtausendwende zeichnete sich ab, dass die rund 400 unsanierten EWG-Wohnungen am Leutewitzer Ring entlang der Höhenpromenade nicht mehr dem Bedarf entsprachen und dass es für herkömmliche Plattenbauwohnungen kaum mehr Interesse gab. Gleichzeitig war klar, dass viele Gorbitzer Bewohnerinnen und Bewohner bald das Seniorenalter erreichen und sich ein Bedarf an seniorengerechten Wohnungen entwickeln wird.
Deshalb begann die EWG vorausschauend mit der seniorengerechten Sanierung von zunächst 47 kleinen Zweizimmerwohnungen mit Aufzug und barrierefreien Zugängen. Damit war im Jahr 2008 der Startpunkt für ein großes Sanierungsprogramm gelegt. Innerhalb von zwölf Jahren wurden in mehreren Bauphasen 377 Wohnungen modernisiert, davon 90 % seniorengerecht. Im Sommer 2021 konnte die Fertigstellung der Höhenpromenade gefeiert werden. Die Genossenschaft investierte 28 Mio. €.
Erfahrungen und Erkenntnisse
Die Wohnungsgröße und der Grundriss der Zweizimmerwohnungen wurden bei den ersten Sanierungen nicht verändert. Allerdings stellte sich bei vielen Senioren zunehmend der Bedarf nach einem dritten Zimmer heraus. Diese Erkenntnis stellte die EWG vor große Herausforderungen, prägte aber das Erneuerungsgeschehen für die nächsten Jahre entscheidend.
Viele Herausforderungen bei Grundrissänderungen im Plattenbau sind historisch begründet. Zu DDR-Zeiten war Baumaterial schwer zu bekommen und wurde knapp geplant. Daher wurde auch die Statik auf das Minimum berechnet. Sollen Grundrisse geändert werden, sind Originalunterlagen der Statiker also unverzichtbar. Bei der Höhenpromenade kam jedoch erschwerend hinzu, dass die Statik-Unterlagen des früheren Wohnungsbaukombinates fehlten, denn die EWG hatte die Wohnungen erst 1990 in ihren Bestand übernommen. „Durch glückliche Umstände haben wir die Berechnungen bei einem Statiker im Ruhestand aufgetrieben“, erinnert sich Lutz Scholz, Projektleiter bei der EWG. Dadurch mussten keine Schätzung vorgenommen werden, wenn zum Beispiel Wände zu versetzen waren oder Stützmauern mit neuen Gründungen oder Ringanker geplant wurden.
Wer Wohnungen zusammenlegen will, muss mit unterschiedlichen Fußbodenhöhen rechnen – auch das war eine der Erkenntnisse aus der umfassenden Modernisierung der Bestände. „Dass die Fußböden in angrenzenden Wohnungen oft unterschiedlich hoch sein könnten, vermuteten wir Praktiker im Unternehmen zwar. Es überraschte dann aber schon, dass die Differenz bis zu 7 cm betrug“, erinnert sich Scholz. Die Differenz musste mit geeigneten Estrichen und Trittschalldämmung ausgeglichen werden – eine Herausforderung.
Hürden und Barrieren
Als Hürden im wahrsten Sinne des Wortes erwiesen sich die Schwellen zu den Balkonen. Die Sanierung der Balkone war nicht nur wegen der unterschiedlichen Höhen der Böden im Innen- und Außenbereich knifflig. Auch die bisher über 20 cm hohen Schwellen inklusive Türrahmen wären Stolperfallen für Seniorinnen und Senioren gewesen. Sie wurden auf circa 5 cm reduziert und mit Hilfe einer eigens entwickelten Winkelkonstruktion aus rutschfestem Riffelblech überbrückt, welches in die Fensterbank geschoben wurde. Dadurch konnte nicht nur ein regelkonformer Anschluss des Wärmedämmverbundsystems geschaffen, sondern auch die Trittfestigkeit des Balkonaustrittes gewährleistet werden.
Für eine barrierearme Zuwegung zu den Häusern wurde zudem mehr Fläche benötigt. Die EWG-Gebäude der Höhenpromenade standen jedoch auf eng bemessenen „Inselgrundstücken“. Straßen, Wege und Grünflächen vor den Häusern sind – nicht untypisch für viele in der DDR-Zeit entstandenen Wohnsiedlungen – teilweise städtisches Eigentum gewesen. Die EWG musste also mit der Stadt über den Zukauf von Grundstücken verhandeln, damit seniorenfreundliche, für Rollator geeignete Zuwegungen auf eigenen Flächen entstehen konnten. Schließlich benötigen sanft ansteigende Rampen und Wege mehr Fläche.
Für die Verhandlungen zum Grundstückskauf musste die EWG extra Zeit einplanen. Generell empfiehlt EWG-Projektleiter Lutz Scholz, Zeitreserven für die Abstimmung mit verschiedenen Ämtern einzukalkulieren. Das betrifft zum Beispiel auch die Auflagen des Brandschutzes zum zweiten Rettungsweg, der durch die Feuerwehr bestätigt werden muss.
Lieber in Jahresscheiben planen, statt Marathonprojekte anzuschieben
Die wichtigste Erkenntnis aus zwölf Jahren Erneuerungs-und Projektarbeit ist für die EWG der Grundsatz, das Gesamtprojekt zu strukturieren und in einzelnen Jahresscheiben zu planen. So konnte das Vorhaben auf der einen Seite immer an den Bedarf und die Wünsche der Genossenschaftsmitglieder angepasst werden – wofür die Planer auch in engem Austausch mit der Vermietungsabteilung standen. Die kürzeren Projektphasen ermöglichten auf der anderen Seite auch den Wechsel zu einem neuen Planungsbüro während des Modernisierungsprozesses. Nach zwei Jahren übernahm die IGC Ingenieurgemeinschaft Cossebaude die Planung und Bauleitung, die sich auch bei Nachfolgeprojekten als ein zuverlässiger Partner der EWG erwies.
Natürlich änderten sich auch Normen, Gesetze und Förderprogramme im Verlauf des zwölfjährigen Umsetzungsprozesses. So wurde zum Beispiel ab 2019 nach der sächsischen Förderrichtlinie „Seniorengerecht Umbauen“ gebaut, die neue Anforderungen mit sich brachte. Insgesamt 116 neue, komplett schwellenfreie Wohnungen mit ebenerdigen Duschen entstanden auf dieser Basis.
Vielfalt hilft
Eine sicher auch für andere Wohnungsunternehmen wichtige Erkenntnis gewann Lutz Scholz mit seinem Team: Barrierearme Wohnungen werden besser anangenommen
als rollstuhlgerechte. „Das beruht auf der Erfahrung, dass Rollstuhlfahrer – wenn es irgendwie geht – lieber in eine barrierearme Wohnung ziehen. Denn diese ist meist kleiner und daher im Mietpreis günstiger, weil sie nicht die in der DIN geforderten Flächen für die Bewegung des Rollstuhls benötigt“, erklärt er. „Auch zusätzliche Kosten, wie für automatisch öffnende Türen, fallen dort weg.“ Daher bietet die EWG auf der Höhenpromenade nur zwei komplett rollstuhlgerechte Wohnungen an.
Im Sommer 2021 wurde das Umbauprojekt feierlich vollendet. Die 377 Wohnungen an der Höhenpromenade sind momentan alle vermietet, der Bedarf ist groß. Das liegt auch an den verschiedenen Wohnungstypen, die im Laufe der zwölf Jahre entstanden sind. Diese Vielfalt hat sich in der Vermietung bewährt, denn verschiedene Wohnungsgrößen, Grundrisse und Nettomieten führen zu mehr Flexibilität.
Fazit
„Als Genossenschaft haben wir laut Satzung die Aufgabe, unsere Mitglieder gut mit Wohnraum zu versorgen“, sagt EWG-Vorstand Antje Neelmeijer. „Das bedeutet im weiteren Sinne auch, den Wohnraum an ihren Bedarf anzupassen.“ Und im Stadtteil Gorbitz ist das gelungen. „Für die EWG ist das Konzept der Sanierung der Wohnungen an der Höhenpromenade aufgegangen“, ergänzt Vorstandskollege Michael Reichel. Durch den seniorengerechten Umbau konnten viele langjährige Genossenschaftsmitglieder in ihrem gewohnten Umfeld bleiben und sind nicht aus Gorbitz abgewandert. Gleichzeitig zog das neue Wohnungsangebot Senioren aus anderen Stadtteilen an. Für sie hat der oft unterschätzte Stadtteil Gorbitz deutlich an Attraktivität gewonnen. Das alles wirkt sich stabilisierend auf die Bewohnerstruktur im Stadtteil aus.
Weitere Informationen:
www.ewg-dresden.de/wohngebiete/gorbitz/
www.ewg-dresden.de/barrierearm-wohnen/
Zahlen und Fakten zum Projekt Höhenpromenade
- Vormals: 425 unsanierte, nicht marktgerechte Plattenbauwohnungen
- Projektinhalt: Umbau des Plattenbau-Bestandes in 377 Wohnungen,
davon 336 (90 %) seniorengerecht
Neubau eines Hauses mit 4 Vierzimmer-Familienwohnungen
(Leutewitzer Ring 47)
rund 59 % Zweiraumwohnungen, durchschnittliche Wohnfläche 49 m²
rund 38 % Dreiraumwohnungen, durchschnittliche Wohnfläche 67 m² - Investitionssumme: ca. 28 Mio. €
- Baubeginn: 2008, mehrere Projektphasen und Bauabschnitte
- Fertigstellung: Ende 2020
- Bestandsmieten: zwischen 6,03 und 7,49 €/m ² kalt
- Neuvertragsmiete: zwischen 6,60 und 7,80 €/m ² kalt
Siedlungsporträt Dresden-Gorbitz
Die Wohnsiedlung liegt am westlichen Rand der sächsischen Landeshauptstadt und ist mit heute rund 12.400 Wohnungen und 21.000 Einwohnern immer noch das größte „Neubaugebiet“ Dresdens. Städtebaulich wird die Siedlung von einer zentralen Ost-West-Achse mit Straßenbahntrasse – der Höhenpromenade – geprägt, die von einer grünen Nord-Süd-Achse gekreuzt wird. Im Schnittpunkt der Achsen befindet sich das Zentrum der Siedlung mit öffentlichen Einrichtungen und vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten.
In den 1980er Jahren waren die Wohnungen vor allem bei Familien sehr begehrt, obwohl der Bau von Freiflächen, Spiel- und Sportanlagen oder Einkaufsmöglichkeiten nicht abgeschlossen war. In der zweiten Hälfte der 1990er Jahre setzte aufgrund inzwischen existierender Wohnalternativen ein drastischer Bevölkerungsverlust ein. Defizite wie die architektonische Monotonie und die gering strukturierten Grünflächen fielen nun deutlich auf. Seit 1993 investieren Bund, Land und Kommune daher intensiv Fördermittel: Im Rahmen des Wohnumfeldprogramms wurden unter anderem ein Wohngebietspark geschaffen, die Renaturierung von Bachläufen eingeleitet, Grün- und Freiflächen erneuert sowie Gemeinbedarfseinrichtungen modernisiert.
Die Stadt erarbeitet gemeinsam mit Wohnungsunternehmen, Vereinen, Kirchengemeinde, weiteren Akteuren und mit Beteiligung der Bewohner ein integriertes Handlungskonzept im Rahmen des Programms „Soziale Stadt“. Auch ein Stadtteilmarketing wurde etabliert. Nach der Privatisierung der kommunalen Bestände wurde die Umsetzung abgestimmter Konzepte jedoch zeitweise schwieriger; private Eigentümer beteiligten sich an den Kooperationen nur zurückhaltend. Die EWG setzte jedoch eine quartiersbezogene Sanierungs- und Umbauplanung um, die die städtebauliche Struktur der Siedlung aufnahm. Im Rahmen des Programms „Stadtumbau Ost“ wurden insgesamt 1.600 Wohnungen abgerissen beziehungsweise teilrückgebaut. So entstanden zum Beispiel in der „Kräutersiedlung“ durch den Rückbau sechsgeschossiger Plattenbauzeilen auf drei oder vier Geschosse, die Herausnahme von Segmenten und teilweise vollständigen Rückbau kleinteilige Gebäude sowie neue städtebauliche Strukturen. Neu geschaffene Freiflächen werten die Quartiere auf. Einige Erdgeschossbereiche erhielten eine Terrasse mit Garten. Auf Abrissflächen entstanden Neubauprojekte mit 188 Wohnungen. Auch der Umbau der Höhenpromenade zum seniorengerechten Quartier ordnet sich ins ganzheitliche Erneuerungsgeschehen ein.
INTERVIEW MIT ANTJE NEELMEIJER
„Wir haben gelernt, große Projekte in kleinen Schritten zu planen“
Seit Mitte der 1990er Jahre erneuert die EWG ihren Wohnungsbestand in Dresden- Gorbitz. Vorständin Antje Neelmeijer erläutert das Vorgehen sowie die Portfolio- und Modernisierungsstrategie.
Frau Neelmeijer, was hat Sie veranlasst, sich für die Höhenpromenade auf ein spezielles Wohnangebot für Senioren zu konzentrieren?
Der ausschlaggebende Grund war die Nachfrage unserer Mitglieder. Viele haben inzwischen das Rentenalter erreicht oder sind auf dem Wege dahin.
Von unseren knapp 6.000 Plattenbauwohnungen in Gorbitz war 2008 kaum eine barrierefrei. Da lag es auf der Hand, ohnehin sanierungsbedürftige Objekte seniorengerecht umzubauen. Die Höhenpromenade haben wir dafür ausgewählt, da sie für ältere Menschen ideal gelegen ist. Ob Arzt, Supermarkt oder Straßenbahn – es ist alles nach einem kurzen Fußweg zu erreichen.
Viele andere Wohnungsunternehmen hätten für barrierearme Wohnungen wohl eher Neubauten gewählt. Warum haben Sie die Seniorenwohnungen im Bestand realisiert?
In einer Genossenschaft ist es eine wichtige Aufgabe, den Wohnungsbestand zu erhalten. Diesen Auftrag haben wir von den Mitgliedern. Mit der Modernisierung der Gebäude wird das ganze Quartier attraktiver, und das war damals zwingend nötig. Davon abgesehen ist die Sanierung des Bestandes immer noch preiswerter als neu zu bauen.
Was hat Sie bei der Erneuerung am stärksten gefordert?
Die größte Herausforderung waren die statischen Gegebenheiten im Plattenbau und das definierte Raster der tragenden Wände. Um Schwellenfreiheit herzustellen, mussten wir massiv in die Gebäudestruktur eingreifen. Ohne Fördermittel wäre das aus wirtschaftlicher Sicht nicht umsetzbar gewesen.
Was würden Sie – die Erfahrungen des langjährigen Erneuerungsgeschehens in Gorbitz rekapitulierend – anderen Unternehmen empfehlen?
Auf jeden Fall empfiehlt sich eine schrittweise Planung. Man sollte Zeitpuffer haben, um das Projekt immer wieder mit der Nachfrage und den Anforderungen abzugleichen. Manchmal eröffnen sich sogar neue Fördertöpfe. Auch wir haben in den zwölf Jahren immer mal pausiert und das Konzept weiterentwickelt. Das hat sich ausgezahlt – heute sind alle Wohnungen vermietet.
Vielen Dank für das Gespräch.
Die Fragen stellte Olaf Berger.
Ein Beitrag der EWG für das Fachmagazin “DW | DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFT”
Ausgabe 05|2022 | BAUEN UND TECHNIK
