Die Mietenkonzeption der EWG
VERANTWORTUNGSBEWUSST
Die Einschränkungen im Zusammenhang mit dem Corona-Virus bedeuten für viele Menschen auch finanzielle Einbußen. Deshalb hat sich unsere Genossenschaft entschieden, die ursprünglich für das Frühjahr 2020 geplanten Mieterhöhungen nach Mietspiegel zu verschieben. Dennoch möchten wir Sie an dieser Stelle informieren, warum Mieterhöhungen notwendig sind und welchen Grundsätzen wir dabei folgen.
Als Genossenschaft garantiert die EWG ihren Mitgliedern eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Die Bezahlbarkeit des Wohnens ist dabei ein wesentlicher Aspekt. Für die meisten Mitglieder ist die Miete der größte Posten, den es Monat für Monat zu bestreiten gilt. Es ist und bleibt erklärtes Ziel der EWG, auch Haushalten mit mittlerem und kleinem Einkommen attraktive und bedarfsgerechte Wohnungen anzubieten.
Bezahlbar ist jedoch nicht gleichzusetzen mit billig. Wohnen bei der EWG bedeutet vor allem auch eine gute, zeitgemäße Wohnqualität, ein ansprechendes Wohnumfeld und einen umfassenden Service für unsere Mitglieder. Die Bestände der Genossenschaft sollen zukunftsfähig sein, den Bedarfen unterschiedlicher Nutzergruppen gerecht werden (z. B. altengerechtes Wohnen, Familienwohnen) und den aktuellen technischen Anforderungen entsprechen (z. B. Brandschutz, Klimaschutz). Deswegen investiert die EWG Jahr für Jahr erhebliche Summen in die Instandhaltung und Modernisierung, 20,6 Mio. Euro in 2019.
Für die Genossenschaft sind die Mieten die mit Abstand wichtigste Einnahmequelle und somit die Basis für eine stabile wirtschaftliche Entwicklung. Mit ihrer Mietpreisstruktur muss die EWG also einerseits ihrer sozialen Verantwortung gerecht werden und andererseits ihre wirtschaftliche Stabilität und Zukunftsfähigkeit sichern.
Die Durchschnittsmiete bei der EWG beträgt aktuell 5,84 Euro/m2. Die mit Abstand höchsten Mieten werden in den Neubauobjekten Mohorner Straße 16, Alte Ziegelei Briesnitz und Kräuterterrassen gezahlt. Ohne Berücksichtigung dieser Objekte liegt die Durchschnittsmiete im restlichen Bestand bei 5,69 Euro/m2. Zum Vergleich: Die mittlere Bestandsmiete in Dresden beträgt laut Kommunaler Statistikstelle der Landeshauptstadt 6,48 Euro/m2 (Stand 2018).
Das Potenzial für Mieterhöhungen nach dem Dresdner Mietspiegel in bestehenden Mietverträgen der Genossenschaft wird regelmäßig über- prüft. Durch die methodische Umstellung des Dresdner Mietspiegels von einem Tabellen- auf einen Regressionsmietspiegel im Jahr 2019 waren eine Reihe von Analysen und Merkmalsprüfungen durch die Genossenschaft erforderlich. Deshalb hat die EWG 2019 keine Miet- erhöhungen nach Mietspiegel vorgenommen. Die für Frühjahr 2020 vorgesehenen Erhöhungen werden aufgrund der Folgen des Corona-Virus verschoben. Je nachdem, wie sich die Situation weiter entwickelt, werden frühestens im Herbst 2020 Mieterhöhungen nach Mietspiegel durchgeführt.
Entwicklung der Durchschnittsmieten
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in €/m2 Wfl. zum Stichtag 31.12. entwickelte sich wie folgt:
Steigerung seit 2015:
Altbau: 8,8 %
modernisierte Platte: 7,6 %
Neubau: 30,4 %
Die Grundsätze der Mietpreisbildung der Genossenschaft sind in der Mietenkonzeption festgehalten. Die ohnehin einzuhaltenden rechtlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen werden durch freiwillige Beschränkungen ergänzt. Diese sollen sicherstellen, dass sich die finanzielle (Zusatz-) Belastung für die Mitglieder in moderaten Grenzen hält und die Mieten bezahlbar bleiben. In vielen Fällen schöpft die EWG den rechtlich möglichen Rahmen für Mieterhöhungen nicht aus:
Hat ein Haushalt eine Mieterhöhung nach Mietspiegel erhalten, erfolgt eine erneute Mieterhöhung nach Mietspiegel grundsätzlich frühestens nach Ablauf von drei Jahren.
Es wird für jedes Objekt separat entschieden, inwieweit der Erhöhungsspielraum ausgeschöpft wird, den der aktuelle Mietspiegel bietet. Die Mietpreisstruktur soll die Wohnqualität in unseren Beständen berücksichtigen. Beispielsweise sollte das
Wohnen in einem nur teilsanierten Gebäude tendenziell preiswerter sein als das Wohnen in einem vergleichbaren, komplett modernisierten Gebäude.
Die Genossenschaft hat sich entschieden, die maximale Mieterhöhung pro Wohnung zu deckeln. Der maximale Erhöhungsbetrag ist nach Wohnungsgröße gestaffelt.
Wenn die beabsichtigte Mieterhöhung zu einer zu hohen Mietbelastung des Haushalts führt, werden Härtefallregelungen geprüft, sofern staatliche Unterstützungsleistungen ausgeschöpft sind und die Wohnungsgröße angemessen ist.
Die Mieten für neu zu vermietende Wohnungen orientieren sich an der aktuellen Marktnachfrage. Dabei werden auch die Lage, der Sanierungsstand
des Gebäudes und selbstverständlich die Investitionen in den einzelnen Wohnungen berücksichtigt.
Die Mietenkonzeption der EWG wird jedes Jahr geprüft und fortgeschrieben, insbesondere bei geänderten rechtlichen oder wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Konstanze Mally
