Das Geschäftsjahr 2021

VORAUSSCHAUENDES HANDELN

Die Bestandszahlen zum 31.12.2021 haben sich gegenüber dem Vorjahresstichtag nur geringfügig geändert. Die Genossenschaft bewirtschaftete 8.726 Wohnungen und damit 7 weniger als im Vorjahr. Diese Veränderung ist überwiegend auf Wohnungszusammenlegungen und Nutzungsänderungen zurückzuführen. Die Wohnfläche verringerte sich um 100 m2. Die Zahl der Stellplätze erhöhte sich durch Neuanlage um 6.

Der Jahresüberschuss 2021 von rd. 5,6 Mio. € ist auf der Einnahmenseite von 0,7 Mio. € höheren Soll-Mieteinnahmen gegenüber dem Vorjahr geprägt. Dabei trugen die im zweiten Halbjahr 2021 umgesetzten Mieterhöhungen nach Dresdner Mietspiegel nur mit knapp 14 % zum Wachstum bei. Mit fast 63 % resultiert der Zuwachs überwiegend aus Mietsteigerungen nach Modernisierung. Dem gegenüber steht ein erhöhter Leerstand. Die Leerstände beruhen nur zum Teil auf Schwierigkeiten bei der Vermietbarkeit. Der überwiegende Teil des Leerstandes ist auf Fluktuation und auf bauliche Maßnahmen zurückzuführen. Eine weitere Ursache für den Anstieg des Leerstandes um 1,4 % auf 6 % ist der coronabedingte Nachfrageverlust nach Kleinstwohnungen. Dies spiegelt sich auch in den gegenüber der Leerstandsquote niedrigeren Erlösschmälerungen von 4,1 % wider.

Herkunft der Mietmehrerlöse 2021

Entwicklung von Erlösschmälerung und Leerstand
in %

Im Jahr 2021 bestimmte die energetische Modernisierung von 2 großen bewohnten Gebäuden mit insgesamt knapp 200 Wohnungen das Baugeschehen: In der Maulbeerenstraße 17–27 in der „Ginstersiedlung“ sowie in der Braunsdorfer Straße 47–65 im Quartier „An der Kleingartensparte“. Durch Lieferengpässe, Rohstoffknappheit und die nach wie vor hohe Handwerkerauslastung ist Bauen und Instandhalten im Jahr 2021 nochmals deutlich teurer geworden. Insgesamt wurden 5,4 Mio. € der Modernisierungskosten aktiviert – führten also zu einer Erhöhung der Bilanz und höheren Abschreibungen in der GuV.

Entwicklung der kalten und warmen Betriebskosten

(in € je m2 Wfl/Nfl. je Monat)

2021
2020
2019
Kosten für Heizung und Warmwasser
0,96
0,80
0,85
kalte Betriebskosten
1,36
1,20
1,20
Maulbeerenstraße Innenhof

modernisierte Maulbeerenstraße 17 – 27

Auf der Ausgabenseite und damit aufwandswirksam wird der Jahresüberschuss vom Rückgang der Instandhaltungs-, Instandsetzungs und nichtaktivierungsfähigen Modernisierungskosten von reichlich 13,2 Mio. € stark beeinflusst. Im Jahr 2021 entfielen auf die Instandhaltung und Instandsetzung knapp 8,3 Mio. €, was einem Rückgang zum Vorjahresniveau von 20,1 % entspricht. Dabei betrugen die Aufwendungen für laufende Instandhaltung ca. 2,6 Mio. €, was eine Steigerung von gut 41 T€ gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Bei der Sanierung von Wohnungen für die Wiedervermietung betrug der Gesamtaufwand circa 2,5 Mio. €, damit wurden rund 284 T€ weniger ausgegeben. Insgesamt wurden 168 Wohnungen umfangreich instandgesetzt. Das sind 49 Wohnungen weniger als im Vorjahr.

Zudem entstanden 4,9 Mio. € nichtaktivierungsfähige Modernisierungskosten. Bezogen auf die Wohn- und Nutzfläche wurden also im Geschäftsjahr 2021 rund 26,40 €/m2 (Vorjahr 31,20 €/m2) aufgewendet. Die Gründe für den Rückgang liegen in der (coronabedingten) geringeren Nachfrage nach Wohnungen und der Verschiebung von Leistungen in das Jahr 2022 wegen der erwähnten hohen Handwerkerauslastung.

Entwicklung von Kapitaldienst und Zinsbelastung in %

Die Zinsaufwendungen sanken durch die Rückführung der Kreditverbindlichkeiten sowie die niedrigen Kapitalmarktzinsen um 267,2 T€ auf 1.754,0 T€. Die Zinsbelastung ist auf 5,0 % (Vorjahr 5,8 %) der Nettomieterlöse gesunken, und die Kapitaldienstbelastung (Zins und Tilgung) auf 28,0 % (Vorjahr 37,1 %) der Nettomieterlöse. Diese sehr positive Entwicklung stärkt ebenfalls die finanzielle Leistungskraft der Genossenschaft und erhöht die Chancen für die Umsetzung kommender Aufgaben und Projekte.

Die Preissteigerungen bei den Betriebs- und Heizkosten sind auch in der Bilanz deutlich sichtbar. Die im Geschäftsjahr 2021 angefallenen umlagefähigen kalten und warmen Betriebskosten werden erst im Jahr 2022 im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abgerechnet und deshalb in der Bilanz als „Unfertige Leistungen“ ausgewiesen. Diese Bilanzposition ist um über 1,5 Mio. € gegenüber dem Vorjahr gestiegen! Neben den vielen externen, aber absehbaren Faktoren wie CO2 –Abgabe, Mindestlohn- und Tariferhöhungen sowie der Gebührenerhöhungen bei Müllbeseitigung und Schmutzwasser, kam es zu drastischen Preissteigerungen am Energiemarkt seit Oktober 2021. Diesen „Unfertigen Leistungen“ stehen die geleisteten Vorauszahlungen der Mitglieder und Mieter für Betriebs- und Heizkosten gegenüber, welche als „Erhaltene Anzahlungen“ auf der Passivseite der Bilanz ausgewiesen werden. Mit knapp 13,4 Mio. € fallen diese um rd. 0,2 Mio. € niedriger aus als die unfertigen Leistungen. Das bedeutet, dass die Genossenschaft bereits 2021 Betriebs- und vor allem Heizkosten vorfinanziert hat und in der Mehrzahl der Fälle mit Betriebskostennachforderungen in 2022 zu rechnen ist.

Vermögen in T€
2021
2020
Bilanzsumme
310.915,8
314.697,1
A. Anlagevermögen
289.570,4
293.238,9
davon Mod. Braunsdorfer Str. 47–65
2.114,8
387,8
davon Mod. Maulbeerenstr. 17–27
2.456,7
346,5
davon Mod. Wilsdruffer Ring 31–33
370,7
90,2
B. Umlaufvermögen
21.341,9
21.452,7
davon Unfertige Leistungen
13.658,6
12.125,6
davon Mietforderungen
102,9
89,7
davon Sonstige Vermögensgegenstände
1.059,8
1.537,4
davon Flüssige Mittel
6.619,1
7.785,1
C. Rechnungsabgrenzungsposten
3,5
5,5
Kapital in T€
2021
2020
Bilanzsumme
310.915,8
314.697,1
A. Eigenkapital
211.039,8
205.511,7
davon Geschäftsguthaben
10.781,8
10.905,4
davon Kapitalrücklage
2.973,8
2.952,2
davon Ergebnisrücklagen
197.284,1
191.654,1
B. Rückstellungen
1.049,2
1.026,4
C. Verbindlichkeiten
98.826,9
108.159,1
davon Kredite
80.863,4
92.191,1
davon erhaltene Anzahlungen
13.387,7
13.164,4
davon Vermietung
154,2
137,7
davon Lieferungen und Leistungen
4.063,2
2.435,5

Mit 10.409 Mitgliedern ist die EWG eine große Solidargemeinschaft. Allerdings werden wir die Herausforderung der steigenden (Heiz)Kosten nur gemeinsam meistern können. Viele von Ihnen sind bereits aktiv geworden und haben die Vorauszahlungen unserer Empfehlung entsprechend angepasst.

Vielen Dank dafür!

Michael Reichel

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