Das Geschäftsjahr 2022
PRAGMATISCH DURCH DIE ENERGIEKRISE
Der Jahresüberschuss 2022 von rd. 3,8 Mio. € ist geprägt von 1,7 Mio. € höheren Mieteinnahmen gegenüber dem Vorjahr. Im Frühjahr 2022 erfolgten die letzten Mietanpassungen nach Mietspiegel. Diese und die ganzjährige Wirkung der in 2021 erfolgten machen rd. ¾ der Steigerung aus. Das restliche ¼ entfällt auf Mehreinnahmen nach Modernisierung und Neuvermietung.
Der Leerstand konnte gegenüber dem Vorjahr um 1,2 % auf 4,8 % gesenkt werden, was 422 leere Wohnungen bedeutet. Damit wurde fast das Niveau von 2020 wieder erreicht. Dabei konnte der Anteil der Wohnungen, welche wegen Fluktuation und Vermietungsschwierigkeiten leer standen, um fast 1 % gesenkt werden. Erheblichen Einfluss darauf hatten die 156 Mietverträge mit Flüchtlingen aus der Ukraine.
Fast 80% dieses „ungewollten“ Leerstandes beruht auf der gesunkenen Nachfrage nach Kleinstwohnungen (1-RW) in Gorbitz. Allein 661 dieser 1-RW befinden sich im Quartier „Am Weidigtbach“. Davon sind rund 400 noch unsaniert. Deshalb bietet sich dieser Bestand für den Umbau an: Durch Zusammenlegung entstehen nachgefragte 2-, 5- und sogar einige 6- Raum-Wohnungen. Der Umbau kann nur im leeren Gebäude umgesetzt werden. Das erklärt, warum ein großer Teil des Leerstandes auf bauliche Maßnahmen (gewollter Leerstand) zurückzuführen ist. Allein in der Hainbuchenstraße 2–16 standen zum Stichtag 145 Wohnungen aus diesem Grund leer.
ø Nettokaltmiete EWG und LH Dresden in €/m2
Leerstandsentwicklung in %
Auf der Ausgabenseite wird der Jahresüberschuss von höheren Instandhaltungs-, Instandsetzungs– und nicht aktivierungsfähigen Modernisierungskosten von reichlich 16,9 Mio. € stark beeinflusst. Im Jahr 2022 entfielen auf die Instandhaltung und Instandsetzung ca. 13,3 Mio. €, was einer deutlichen Zunahme zum Vorjahr von fast 60 % entspricht. Dabei betrugen die Aufwendungen für laufende Instandhaltung ca. 2,7 Mio. €, (+70 T€), bei der Sanierung von Wohnungen für die Wiedervermietung betrug der Gesamtaufwand ca. 3,1 Mio. € (+608 T€). Es wurden 185 Wohnungen umfangreich instandgesetzt.
Für Instandsetzung wurden knapp 7,5 Mio. € und damit 4,3 Mio. € mehr (!) als im Vorjahr ausgegeben. Ursächlich hierfür sind die Strangsanierungen mit Heizungsumbau von 1-Rohr- auf 2-Rohrheizungen in den Gebäuden Hainbuchenstraße 17 bis 35 und 18 bis 32.
Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2022 rund 33,00 €/m2 (Vorjahr 26,40 €/m2), bezogen auf die Wohn- und Nutzfläche, aufgewendet. Ein Teil der Steigerung ist auf die gestiegenen Kosten für Leistung und Material zurückzuführen.
Schwerpunkte der Modernisierung von Wohngebäuden im Jahr 2022 waren die Quartiere „Stadtblick“ (Wilsdruffer Ring) und „Am Weidigtbach“ (Omsewitzer Ring). Dort konnten umfassende Modernisierungsarbeiten an Gebäuden mit 59 Wohnungen abgeschlossen werden. Insgesamt hat die Genossenschaft im Jahr 2022 für 5,5 Mio. € Modernisierungen vorgenommen. Förderzuschüsse wurden in Höhe von 2,6 Mio. € mindernd abgesetzt. Die Aktivierung betrug 3,7 Mio. € – führte also zu einer Erhöhung der Bilanz und höheren Abschreibungen in der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV).
Die Quintessenz: Im Jahr 2022 wurden über 60 Prozent der Mieteinnahmen direkt in den Gebäudebestand der Genossenschaft investiert.
Verwendung der Mieteinnahmen 2022
Betriebs- und Heizkosten (€/m2/Monat)
2022 | 2021 | 2020 | |
|---|---|---|---|
Kosten für Heizung und Warmwasser | 1,20 | 0,96 | 0,80 |
kalte Betriebskosten | 1,32 | 1,36 | 1,20 |
Der Kapitaldienst (Zins und Tilgung) sank gegenüber dem Vorjahr (28,0 %) deutlich um fast 4 % auf 24,3 % der Nettomieterlöse. Diese sehr positive Entwicklung verstärkt den finanziellen Spielraum der Genossenschaft und trägt zum Ausgleich der sonst steigenden Kosten bei.
Die im 4. Quartal 2021 begonnenen Preissteigerungen bei den Betriebs- und Heizkosten haben sich das ganze Jahr 2022 fortgesetzt. Am stärksten betroffen waren die mit Fernwärme versorgten Objekte. Der Brutto-Arbeitspreis der Sachsenenergie betrug im Dezember 2021 11,280 ct/kWh und stieg bis Dezember 2022 auf 28,564 ct/kWh! Um diese Preissteigerung abzufangen, hat die Genossenschaft die Vorauszahlungen angehoben, um (hohe) Nachzahlungen für die Mieter und eine überdimensionale Vorfinanzierung durch die Genossenschaft zu vermeiden.
Diese Sachverhalte spiegeln sich auch in der Bilanz wider: Auf der Aktivseite sind die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen „Unfertigen Leistungen“, welche die in 2023 abzurechnenden Betriebskosten darstellen, um über 1,1 Mio. € auf 14,8 Mio. € gestiegen. Auf der Passivseite sind die unter den Verbindlichkeiten ausgewiesenen „Erhaltenen Anzahlungen“ um gut 2,1 Mio. € auf 15,5 Mio. € gestiegen. Diese Position beinhaltet die Vorauszahlungen der Mieter. Damit sind auf den ersten Blick ausreichend Vorauszahlungen geleistet worden.
Zu berücksichtigen ist, dass durch das Gesetz zur Senkung der Umsatzsteuer für Gaslieferungen für die Zeit vom 01.10.2022 bis voraussichtlich 31.03.2024 eine Entlastung von 12 % enthalten ist. Die Umsatzsteuer wurde für diese Zeit von 19 % auf 7 % gesenkt. Bei den Verträgen mit der Sachsenenergie ist es gelungen, den günstigen Steuersatz auf Gas und Fernwärme sogar für das komplette Jahr 2022 anzusetzen. Somit reduzierten sich die Heiz- und Warmwasserkosten zusammen mit dem Dezemberabschlag um mehr als 1,6 Mio. €! Ohne diese Hilfe – trotz eines Warmjahres mit geringeren Verbräuchen als 2021 – hätten die Vorauszahlungen nicht ausgereicht. Mehrheitlich wäre es dann in 2023 zu Nachzahlungen für 2022 gekommen.
Vermögen in T€ | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
Bilanzsumme | 310.755,1 | 310.915,8 |
A. Anlagevermögen | 283.948,8 | 289.570,4 |
davon Mod. Wilsdruffer Ring 31/33 | 974,4 | 387,8 |
davon Mod. Omsewitzer Ring 44/46 | 659,6 | 82,3 |
davon Mod. Hainbuchenstraße 2–16 | 665,5 | 95,3 |
B. Umlaufvermögen | 26.790,8 | 21.341,9 |
davon Unfertige Leistungen | 14.822,1 | 13.658,6 |
davon Mietforderungen | 123,0 | 102,9 |
davon Sonstige Vermögensgegenstände | 1.078,5 | 956,9 |
davon Flüssige Mittel | 10.767,1 | 6.619,1 |
C. Rechnungsabgrenzungsposten | 15,5 | 3,5 |
Kapital in T€ | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
Bilanzsumme | 310.755,1 | 310.915,8 |
A. Eigenkapital | 214.821,6 | 211.039,8 |
davon Geschäftsguthaben | 10.714,9 | 10.781,8 |
davon Kapitalrücklage | 2.997,1 | 2.973,8 |
davon Ergebnisrücklagen | 201.109,6 | 197.284,1 |
B. Rückstellungen | 1.125,1 | 1.049,2 |
C. Verbindlichkeiten | 94.808,4 | 98.826,9 |
davon Kredite | 75.674,5 | 80.863,4 |
davon erhaltene Anzahlungen | 15.542,5 | 13.387,7 |
davon Vermietung | 164,0 | 154,2 |
davon Lieferungen und Leistungen | 3.149,1 | 4.063,2 |
Sehr viele von Ihnen haben das Angebot der Anpassung der Vorauszahlungen angenommen und so sich und der Genossenschaft geholfen, dieses Thema möglichst pragmatisch zu meistern.
Vielen Dank dafür!
Michael Reichel
