Das Geschäftsjahr 2024
STABIL DURCH EIN ANSPRUCHSVOLLES JAHR
Das Geschäftsjahr 2024 war geprägt von erheblichen wirtschaftlichen Herausforderungen, insbesondere durch anhaltend hohe Baupreise und steigende Energiekosten. Trotz dieser Rahmenbedingungen konnte die Eisenbahner-Wohnungsbaugenossenschaft ein solides Jahresergebnis
erzielen und gleichzeitig umfangreiche Investitionen in den Bestand realisieren.
Erneut positives Jahresergebnis
2024 erwirtschaftete die Genossenschaft einen Jahresüberschuss von 5,84 Mio. €. Dieser wird in die gesetzliche Rücklage eingestellt und kommt der Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes zugute. Investitionen in den Bestand bleiben zentraler Schwerpunkt Im Jahr 2024 wurden rund 27,1 Mio. € in die bauliche Entwicklung des Wohnungsbestandes investiert. Zwei umfassende Sanierungsprojekte standen im Fokus: Mit den Gebäuden Hainbuchenstraße 10–16 und Maulbeerenstraße 2–16 wurden insgesamt 158 Wohnungen modernisiert. Neben wesentlichen energetischen Verbesserungen führten Grundrissänderungen und in der Hainbuchenstraße auch Barrierefreiheit zu einer deutlichen Aufwertung der Wohnqualität. Dabei wurden schlecht vermietbare 1-Raum-Wohnungen eliminiert, um gefragte, zeitgemäße Wohnungsgrößen zu schaffen. In der Birkenstraße erfolgte eine Umstellung der Heizungsanlage auf ein effizienteres Zwei-Rohr-System.
Im Altbaubestand wurden 122 neue Balkone im Karree Briesnitz und auf der Hühndorfer Straße errichtet, wodurch die Gesamtwohnfläche leicht anstieg. Mit diesen Modernisierungen geht immer ein Anstieg der Nutzungsgebühr einher.
Instandhaltung auf hohem Niveau fortgeführt
Für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie nicht aktivierungsfähige Modernisierungen wurden 15,7 Mio. € aufgewendet, davon für die laufende Instandhaltung rund 3 Mio. €. Schwerpunkte der Instandsetzung bildeten die Strangsanierung in der Birkenstraße, Fassadensanierungen in Gorbitz und im Altbau sowie der Austausch von Heizungsanlagen im Altbau. Mehr als 740 Wohnungen wurden für die Wiedervermietung fit gemacht. Dafür wurden 3,1 Mio. € aufgewendet.
Nachhaltigkeit im Fokus:
Energieeffizienz und erneuerbare Energien Bei den beiden energetischen Modernisierungen konnte der CO2-Ausstoß je Gebäude um jährlich etwa 100 Tonnen reduziert werden. Auch die energetische Bewertung des Bestandes zeigt eine positive Entwicklung: Bereits 26 % der Wohnungen erreichen die Effizienzklassen A oder B. Nur 7 % der Wohnungen befinden sich in den unteren Klassen F oder G, Klasse H ist nicht vertreten.
Im Geschäftsjahr 2024 wurden zwei neue Solaranlagen installiert: eine Photovoltaikanlage mit knapp 100 kWp auf dem Leutewitzer Ring sowie eine Solarthermieanlage auf der Roquettestraße, welche die Warmwasserbereitung unterstützt und zur Reduzierung des Gasverbrauchs beiträgt. Zusätzlich wurden im Altbaubestand in den letzten Gebäuden die alten Gasetagenheizungen abgelöst.
Verwendung der Mieteinnahmen 2024
Finanzielle Lage weiterhin stabil
Die Eigenkapitalquote stieg zum Jahresende 2024 auf 70,8 %. Die liquiden Mittel beliefen sich auf 14,35 Mio. €. Die Verschuldung wurde weiter reduziert: Die Darlehensverbindlichkeiten sanken um 3,37 Mio. € auf 68,3 Mio. €, was einer durchschnittlichen Verschuldung von 124,60 €/m2 Wohnfläche entspricht. Für Modernisierungsmaßnahmen wurden 4,6 Mio. € Förderdarlehen aufgenommen. Kostenentwicklung bei Energie und Betriebskosten Die Ausgaben für Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten stiegen deutlich. Die Gaskosten erhöhten sich trotz gesunkenem Verbrauch um 23 %, bei der Fernwärme führten Steueränderungen und der Wegfall staatlicher Preisbremsen zu einem Anstieg von 27,5 %. Die gestiegenen Trinkwasser- und Abfallgebühren wirkten sich ebenfalls kostensteigernd aus. Zur Abfederung dieser Entwicklungen wurden die Betriebskostenvorauszahlungen angepasst.
Mietenentwicklung und Leerstand
Die durchschnittliche Nettokaltmiete stieg 2024 geringfügig auf 6,45 €/m2 (Vorjahr: 6,38 €/m2). Der Leerstand konnte von 444 auf 385 Wohnungen reduziert werden, wobei davon 232 Wohnungen für die großen Baumaßnahmen gezielt leer stehen. Der Rückgang zeigt die weiterhin gute Vermietbarkeit der Bestände.
Fazit
Das Geschäftsjahr 2024 zeigt, dass auch unter schwierigen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen wesentliche Fortschritte bei der Modernisierung und Entwicklung des Bestandes erzielt werden konnten. Die Investitionen in den Bestand sichern dauerhaft bezahlbaren und klimagerechten Wohnraum für unsere Mitglieder.
Michael Reichel
