Das Geschäftsjahr 2020
SPANNEND & ERFOLGREICH
Der Neubau der Kräuterterrassen und die Modernisierung in den Beständen beeinflussen die Bestandszahlen auch im Jahr 2020. Zum Stichtag 31.12. bewirtschaftete die Genossenschaft 8.733 Wohnungen und damit 12 mehr als im Vorjahr. Dieser Saldo basiert auf den Zugängen im Neubau (22 Wohnungen) und der Umwidmung von Gewerbe in Wohnraum (8 Wohnungen). Demgegenüber stehen 18 Wohnungen, welche durch Wohnungszusammenlegung im Zuge von Modernisierungen abgehen.
Das positive Jahresergebnis 2020 von rd. 2,9 Mio. € spiegelt sich in der Bilanz – mit dem Beschluss der Vertreterversammlung, diesen in die Rücklage einzustellen – in der Zunahme des Eigenkapitals wider. Die Eigenkapitalquote beträgt damit 65,3 % (Vorjahr: 63,3 %).
Geprägt wird der Jahresüberschuss 2020 von 1,3 Mio. € höheren Mieteinnahmen gegenüber dem Vorjahr. Dabei spielten Mieterhöhungen nach Mietspiegel keine Rolle. Die gestiegenen Einnahmen resultieren zu über 50 % aus der Vermietung der Neubauwohnungen der Jahre 2019/2020 und zu über einem Drittel aus der Mietanpassung nach Modernisierung, sowie zu rd. 10 % aus höheren Neuvertragsmieten bei Wiedervermietung. Den höheren Mieteinnahmen stehen um 2,1 Mio. € gestiegene Instand
haltungsaufwendungen gegenüber. Aus der Grafik ist erkennbar, dass die EWG wiederholt knapp 50 % der Mieteinnahmen in die Erhaltung des Bestandes reinvestiert hat.
Bezogen auf die Wohn- und Nutzfläche wurden im Geschäftsjahr 2020 rund 31,20 €/m2 aufgewendet.
Entwicklung von Nettomieten und Instandhaltung
(in Mio. Euro)
Weitere gut 37 % der Mieteinnahmen wurden für den Kapitaldienst (Zins und Tilgung) eingesetzt. In Zahlen ausgedrückt bedeutet dies, dass die Darlehensverbindlichkeiten um 7,6 Mio. € reduziert wurden. Diese Reduzierung ist das Ergebnis aus planmäßiger Tilgung von 10,9 Mio. € sowie 1,9 Mio. € Sondertilgung und Einsatz von Tilgungszuschüssen.
Die Neuaufnahme von Darlehen für Investitionen betrug 5,2 Mio. €. Die Reduzierung der Darlehensverbindlichkeiten und das günstige Zinsniveau am Kapitalmarkt haben zu einer weiteren Senkung der Zinsaufwendungen um rd. 0,2 Mio. € auf 2,0 Mio. € geführt. Dementsprechend ist die Kennziffer Zinsbelastung auf 5,8 % gesunken und die positive Entwicklung der letzten Jahre setzt sich 2020 weiter fort.
Entwicklung von Kapitaldienst und Zinsbelastung in %
Das Neubau- und Modernisierungsvolumen von 13, 2 Mio. € spiegelt sich in der Bilanz – im Anlagevermögen – nur bedingt wider.
Wie in der Grafik dargestellt, erfolgt eine Aufteilung der Aufwendungen in Neubau/Modernisierung (Aktivierung 7,5 Mio. €, wobei Zuschüsse von 2,0 Mio. € direkt von den Baukosten abgesetzt wurden) und Instandsetzung (5,7 Mio. €).
Bauvolumen: 13,2 Mio. €
(Modernisierungsobjekte)
| Neubau/Modernisierung | |
| Aktivierung: 7,5 Mio. € | Instandsetzung: 5,7 Mio. € |
| – Zuschüsse: 2,0 Mio. € | |
| Aktivierung: 5,5 Mio. € |
Die Zuschüsse wurden für energetische Sanierung und die barrierefreie Umgestaltung im Rahmen des Landesförderprogramms „Seniorengerecht Umbauen“eingesetzt. Sie sind für eine wirtschaftliche Durchführung der Modernisierungen, insbesondere bei weitersteigenden Preisen für Material und Handwerkerleistungen, unerlässlich.
Im Geschäftsjahr 2020 ist der Leerstand bei den Wohnungen stärker gestiegen als geplant. Von den 4,6 % leerstehenden Wohnungen ist jedoch der gewollte Leerstand wegen geplanter Baumaßnahmen von 1,6 % in der Beurteilung zu berücksichtigen. Hauptgrund für die Zunahme des Wohnungsleerstandes sind mit einem Anteil von 60 % die 1-Raum-Wohnungen. Mit dem Wegfallen der Präsenzsemester aufgrund der Pandemie ist die Nachfrage der Studenten in diesem Segment deutlich zurückgegangen.
Da die Zunahme des Leerstandes überwiegend kleine Wohnungen mit zum Teil günstigen Mieten betrifft, sind die Auswirkungen auf die Erlösschmälerung relativ gering. Die Erlösschmälerungsquote von 3,5 % bedeutet für die Genossenschaft einen Mietausfall von rd. 1,3 Mio. €. Davon entfallen auf die 1-Raum-Wohnungen 0,3 Mio. € (Vorjahr: 0,2 Mio. €).
Die Corona-Pandemie bescherte der Genossenschaft einen erhöhten organisatorischen und verwaltungstechnischen Aufwand, z. B. bei der Umsetzung dergeänderten Umsatzsteuersätze. Jedoch führte die Nutzung der niedrigeren Steuersätze zu geringeren Bau-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten von rd. 450 T€. Auch die Betriebskosten konnten durch denSteuereffekt um knapp 130 T€ gemindert werden.
Leerstandsentwicklung
(WE in %)
Vermögen in T€ | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
Bilanzsumme | 314.697,1 | 320.285,2 |
A. Anlagevermögen | 293.238,9 | 296.707,4 |
davon Neubau „Kräuterterrassen“ | 1.354,1 | 9.649,6 |
davon Mod. Leutewitzer Ring 25–31 | 1.460,4 | 44,9 |
davon Mod. Braunsdorfer Straße 23-29 | 1.227,2 | 101,4 |
B. Umlaufvermögen | 21.452,7 | 23.572,7 |
davon Unfertige Leistungen | 12.125,6 | 12.267,1 |
davon Mietforderungen | 89,7 | 111,9 |
davon Sonstige Vermögensgegenstände | 1.537,4 | 325,2 |
davon Flüssige Mittel | 7.785,1 | 10.370,1 |
C. Rechnungsabgrenzungsposten | 5,5 | 5,1 |
Kapital in T€ | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
Bilanzsumme | 314.697,1 | 320.285,2 |
A. Eigenkapital | 205.511,7 | 202.651,7 |
davon Geschäftsguthaben | 10.905,4 | 10.941,3 |
davon Kapitalrücklage | 2.952,2 | 2.925,6 |
davon Ergebnisrücklagen | 191.654,1 | 188.784,8 |
B. Rückstellungen | 1.026,4 | 940,6 |
C. Verbindlichkeiten | 108.159,1 | 116.692,9 |
davon Kredite | 92.191,1 | 99.798,0 |
davon erhaltene Anzahlungen | 13.164,4 | 12.774,1 |
davon Vermietung | 137,7 | 136,8 |
davon Lieferungen und Leistungen | 2.435,5 | 3.730,2 |
Michael Reichel
